Opgelet voor fiscaal misbruik bij de aankoop van een woning aan 3%!
| Ayfer Aydogan
Omdat de stijging van de vastgoedprijzen het voor velen moeilijker maakt om een eerste woning te verwerven, heeft de Vlaamse Regering in het kader van het woonbeleid beslist om de registratiebelasting op de aankoop van de enige eigen woning in het Vlaams Gewest te verlagen. Sinds 1 januari 2022 is het tarief verminderd van 6% tot 3% (en tot 1% bij een ingrijpende energetische renovatie). Langs de andere kant is het tarief voor de aankoop van een volgende woning verhoogd van 10% tot 12%.
Eigenaars die een nieuwe woning op het oog hebben en hun huidige woning niet wensen te verkopen, kunnen echter niet genieten van het tarief van 3%. Men mag immers bij de aankoop niet al voor de geheelheid volle eigenaar zijn van een andere woning (of bouwgrond). Dit verhinderend bezit zal ertoe leiden dat men 12% registratiebelasting moet betaling op de nieuwe aankoop.
Omdat er volgens de letter van de wet slechts sprake is van verhinderend bezit wanneer iemand al de volle eigendom van een volledige woning heeft, wordt er in de praktijk blijkbaar wel eens voorgesteld om zich voorafgaand aan de nieuwe aankoop te ontdoen van:
- een aandeel in volle eigendom in de bestaande woning, waardoor men niet meer voor de geheelheid eigenaar is van die woning;
- de blote eigendom of het vruchtgebruik van de bestaande woning, waardoor men niet meer de volle eigenaar is van die woning.
In beide gevallen zou men bijvoorbeeld de kinderen of de vennootschap waarin men actief is, kunnen betrekken om het verhinderend bezit uit te schakelen.
Ook sommige auteurs hebben deze werkwijze al gesuggereerd.
Nochtans mag men de toepassing van de antimisbruikbepaling niet uit het oog verliezen. Als er wordt gehandeld om het tarief van 3% te kunnen genieten en dit in strijd met de doelstellingen van de decreetgever, kan VLABEL dit negeren en toch het tarief van 12% toepassen op de nieuwe aankoop. Niet fiscale motieven aanleveren, zal geen sinecure zijn. Bovendien dient men te beseffen dat er ondertussen wel een overdracht is gebeurd inzake de bestaande woning.
Er zijn reeds gevallen bekend waarin VLABEL vragen heeft gesteld bij de toepassing van het verlaagd tarief en fiscaal misbruik heeft ingeroepen. Gelet op de mogelijke budgettaire impact van de tariefverlaging, valt er te verwachten dat de controles ook in de toekomst scherp zullen worden gehouden. Men weze gewaarschuwd.
Ayfer Aydogan